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農民集體土地使用權轉讓合同無效的利益維護

所屬領域:行政法律業務部 承案律師: 關注度:5299 辦案時間:2014-10-11
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農民集體土地使用權
轉讓合同無效的利益維護

  2004年11月份,原告某省屬學校(下稱該省屬學校)與被告某街道辦事處簽訂關于接受某民辦學院(下稱該民辦學院)建校用地的協議及補充協議,協議約定:一、被告負責解除同該民辦學院簽訂的建校用地的協議,收回該范圍土地。二、被告同意轉讓、原告同意接收該民辦學院與被告2002年3月份所簽《關于遷校建設用地協議》中涉及的某路北400畝土地,該土地的使用方式、期限、租金和付款方法按原協議內容執行。三、原告同意出資1800萬元,用于通過法律程序處理接收該民辦學院半拉工程,包括現有土地、地面附著物、建筑物、地下管網、全部資料、訴訟費用及其他相關費用。此款按4:3:3比例兩年內付清。四、協議簽訂之日一周內,乙方(該省屬學校)將人民幣10萬元轉入被告方賬戶,作為接收省屬學校400畝土地的保證金。在原告方進入工地施工一個月內,一次返還原告。五、被告處理該民辦學院半拉工程問題前期需要的資金,乙方撥專款或由被告從保證金中支出。六、該民辦學院半拉子工程經法院裁定的工程款,由被告負責與各施工隊達成還款意見后,原告負責與各施工隊簽訂正式還款協議,被告起中介保證作用。七、從保證金交付之日止,被告應在四個月內處理完畢該民辦學院所用土地及半拉子工程的所有問題的司法程序(如該民辦學院上訴則需順延)。逾期原告有權解除本協議,一周內被告方退還原告方保證金。八、協議簽訂后雙方認真執行,一方違約給對方造成損失,違約方承擔損失賠償并支付違約金20萬元。補充協議內容為:如果法院裁定的數額、訴訟費用、其他相關費用之和未達到1800萬元,其差額部分被告、原告雙方按8:2比例承擔;如果超過1800萬元,被告、原告2:8比例承擔,但總額度不得超過1900萬元。另規定:被告、原告雙方在簽訂正式用地協議時,原告一次性付給被告項目建設協調費10萬元整。協議簽訂后,原告于同年11月25日通過銀行轉賬方式付給被告10萬元人民幣。隨后,被告向法院起訴該民辦學院,要求解除雙方簽訂的土地使用權協議。此案法院認定雙方所簽訂土地租賃合同違法,應屬無效合同。原告某學校得知這一消息后,隨之也向法院起訴被告,要求法院確認雙方協議無效,并向原告退還10萬元保證金,被告提出反訴,認為協議是雙方自愿簽訂,乃雙方真實意思表示,請求法院認定協議有效,原告應當按照協議約定承擔被告與該民辦學院解除合同關系所支付的相關費用,并依法支付違約金。

  一審法院審理后,判決原、被告簽訂之《關于接收該民辦學院所用土地的協議》及補充協議無效。判決生效后六十日內被告某街道辦事處返還原告某學校保證金人民幣。判決生效后六十日內原告某學校賠付被告某街道辦事處訴訟費,律師代理費,農民土地租賃費。駁回了西安市某街道辦事處要求原告某學校支付違約金之訴求。

  原告不服,提出上訴,二審法院審理認定基本事實與一審法院一致,認為原審被告某街道辦事處在與該民辦學院的協議已經被法院確認無效后,法院判決其承擔訴訟費,而并非一審認定的部分訴訟費,在原、被告雙方協議被認定無效后,由于雙方都存在過錯,故此項費用應由原、被告雙方共同承擔。被告在與該民辦學院的訴訟中與他人自愿簽訂的委托代理合同,將其所支付的高額律師代理費作為損失要求原告承擔,于法無據。一審中認定的被告與該民辦學院訴訟中的土地租賃費一半已經由法院判決該民辦學院承擔。遂判決維持一審民事判決第一、二、四項,撤銷判決書第三項,上訴人該省屬學校在判決生效后六十日內賠償被上訴人某街道辦事處損失一半的訴訟費。

  律師評析:本案是一件關于土地使用權合同糾紛的案例,我國目前市場上土地開發與利用在現實操作中一般分為三步:第一步,合同雙方先簽訂一個意思表示真實一致的合同。合同內容必然涉及“土地性質按法定程序還尚未轉變的”。在本案中,表現為農用地尚未辦理農用地轉為建設用地的審批手續的,在目前各地法院也就依據現有法律規定認定違反強制性法律規范即無效;第二步,合同一方辦理、完善土地出讓手續;第三步,雙方合同的實際履行。故,市場上這種土地開發使用的現狀基本上都是真實的、要合作開發的意思表示,又都是違反現行法律的。很少有人能夠認識到這個問題的實質,也很少有法官依據法律的精神認定類似合同有效,幾近無一例外地認定合同無效。

  但是,就是面對合同無效,辦案主辦律師也精通無效合同的法律效果,力挽狂瀾,將委托人的損失降到最低。單從審判結果看,將委托人的損失從捌拾貳萬柒仟捌佰零叁點肆元(827803.4元)降至肆萬零伍佰柒拾柒點貳伍元(40577.25元),為當事人挽回了柒拾捌萬柒仟貳佰貳拾陸點壹伍元(787226.15元)的損失,想要達到這樣成功的辦案效果,除了需具備精湛的業務素質外,更重要的是獨到的案件分析能力和嚴謹的辦案風范。因此在本案中,法院認定被告應返還原告保證金10萬元;代理費的非必要性取決于對費用定性的認識和對法條的深刻理解;土地租賃費285494.40元已經由法院判決該民辦學院承擔的證據有賴于細心的調查;被告某街道辦事處就訴訟費用拾陸萬貳仟叁佰零九元162309元)中承擔了捌萬壹仟壹佰伍拾肆點伍元的(81154.50元)的訴訟費,而對于被告在與該民辦學院訴訟中所應承擔的訴訟費81154.50元,依據原、被告雙方協議應由原告承擔,但該協議因違反國家法律而被認定無效,原、被告雙方對此都是存在過錯的,故此項費用應由雙方依據其過錯程度相應承擔,而就這捌萬壹仟壹佰伍拾肆點伍元的共同責任一分為二即肆萬零伍佰(40577.25元)承擔責任,有賴于準確的分析和深厚的法學功底。二審法院也是依此作出判決,糾正了一審中的不當之處,維護了當事人在案件審理過程中應有的權益。

  綜上所述,即使合同無效也有無效的法定責任,當事人的合法權益都平等地受到保護的,并非一旦無效就無原則地令一方承擔法外義務。

 

2010年1月26日
辦案人:雷西萍主任律師、王朝輝律師
撰寫人:涂小娟



 

 

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